공부상 주택인데 상가인 건물, 양도 전 확인할 점
부동산을 팔기 전에 반드시 확인해야 하는 것 중 하나는 '공부상 용도'입니다. 특히 외관상 상가로 보이지만, 공부상 '주택'으로 등록되어 있는 건물이라면 더더욱 주의가 필요합니다. 실제 용도와 공부상 용도가 일치하지 않는 경우, 양도소득세에서 비과세나 감면 혜택을 제대로 받지 못할 수 있기 때문입니다.
이런 경우는 특히 다가구주택이나 상가겸용주택, 지하 1층 상가 건물 등에서 자주 발생합니다. 건축물대장에는 '주택'으로 되어 있는데 실제로는 상가로 쓰고 있거나, 일부 공간만 주거용으로 사용되는 경우가 많죠. 이럴 땐 양도세 계산이 어떻게 되는지, 어떤 점을 미리 확인해야 하는지 알아두는 것이 중요합니다.
공부상 주택인데 상가인 건물, 양도 전 확인할 점
건축물대장 기준으로 판단하는 것이 원칙
양도소득세에서 '주택'인지 '상가'인지는 건축물대장을 기준으로 판단하는 것이 일반적입니다. 건축물대장에 ‘단독주택’, ‘다가구주택’, ‘주택(겸용)’ 등으로 기재되어 있으면 주택으로 분류될 수 있으며, 이에 따라 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 여지가 생깁니다.
예를 들어, 외관상 상가처럼 보이는 2층 건물이지만, 건축물대장에 ‘단독주택’으로 되어 있고 실제 거주 흔적이 있다면 국세청은 이를 주택으로 인정할 수 있습니다. 하지만, 이를 입증할 서류나 실거주 기록이 부족하면 분쟁의 소지가 생깁니다.
실제 용도가 상가이면 과세 대상이 달라진다
건축물대장이 주택이라 해도, 실제로 상가로 운영된 흔적이 있다면 문제는 복잡해집니다. 특히 상가 임대소득이 발생한 경우, 국세청은 해당 공간을 '주택 외 부동산'으로 판단해 양도소득세를 별도로 부과할 수 있습니다.
예를 들어 1층은 음식점, 2층은 거주지로 사용한 경우, 전체 건물의 절반 이상이 상업용으로 사용됐다면 1세대 1주택 비과세가 인정되지 않을 수 있습니다. 이런 판단은 건물 전체 면적, 수익 발생 여부, 전기·수도 요금 내역 등 다양한 요소를 근거로 이뤄집니다.
주택 비율이 50% 초과해야 전체 비과세 가능
상가겸용건물이라면 건물 전체 면적 중 주택 부분이 50%를 초과해야 전체를 주택으로 간주해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약 주택 면적이 절반 이하일 경우, 전체 양도가액 중 일부만 비과세 대상이 되고 나머지 상가 부분은 과세됩니다.
이 기준은 건물 가액이 아닌 ‘면적 비율’이 기준이며, 등기부등본이나 건축물대장에 기재된 정확한 수치를 바탕으로 판단됩니다. 면적 계산 방식에 따라 세금 차이가 수천만 원 발생할 수 있으므로, 사전에 확인이 필요합니다.
실거주 증빙도 함께 준비해야 안전
비과세 요건을 충족하려면 공부상 주택일 뿐 아니라 실제 거주한 사실도 입증해야 합니다. 특히 조정대상지역에 해당된다면 2년 이상 실거주 요건이 필수이며, 단순 주민등록만으로는 부족할 수 있습니다.
실거주 증빙으로는 관리비 납부, 전기·수도 사용량, 통신요금, 세탁물 서비스 이용 내역 등 일상생활 기록이 유효합니다. 이러한 자료들이 있어야 국세청도 실거주 사실을 인정하고 비과세 혜택을 적용할 수 있습니다.
매도 전 공부 정리와 용도 확인이 절세의 핵심
공부상 용도와 실제 사용 용도가 일치하지 않으면, 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 매도 전에 건축물대장, 등기부등본, 임대차 계약서 등을 확인해 문제가 될 만한 요소를 사전에 정리하는 것이 필요합니다.
필요하다면 용도변경을 신청하거나, 건축물대장 정정을 통해 실사용 용도와 일치시키는 것도 방법이 될 수 있습니다. 이처럼 사전 점검과 정리는 비과세 여부를 좌우하는 핵심 요소입니다.
외관보다 서류가 중요합니다
건물이 아무리 상가처럼 보여도, 세법은 ‘외관’이 아니라 ‘서류’로 판단합니다. 공부상 주택인지, 면적 비율은 어떠한지, 실제 거주했는지 등을 기준으로 비과세 여부를 결정합니다. 따라서 건축물대장 확인, 면적 계산, 거주 증빙 등은 양도 전 반드시 체크해야 할 사항입니다.
이런 요소들을 미리 점검하고 정리해두면, 뜻밖의 세금 폭탄을 피하고 수천만 원의 양도세를 절감할 수 있습니다. 상가처럼 보이지만 주택으로 인정받고 싶다면, 지금 바로 건물 서류부터 확인해보시기 바랍니다.