상가겸용주택도 1주택 비과세 가능할까?
‘1세대 1주택 비과세’는 부동산 세금에서 가장 중요한 절세 제도 중 하나입니다. 그런데 집이 단독주택이 아니라 1층은 상가, 2층은 주택처럼 상가와 주택이 혼합된 구조일 경우, 과연 이 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
실제로 상가겸용주택을 보유한 분들 중에는 "내가 가진 건 주택이니까 1세대 1주택이지 않나?"라고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 세법은 단순히 외형이나 사용 목적이 아닌, 공부상 등록된 용도와 면적 비율 등 여러 기준으로 판단합니다. 헷갈릴 수밖에 없는 이 문제, 정리해드립니다.
상가겸용주택도 1주택 비과세 가능할까?
공부상 ‘주택’으로 되어 있어야 비과세 가능
상가겸용주택이라도 국세청 기준에서 ‘주택’으로 분류되면 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 건축물대장상 용도입니다. 건축물대장에서 주택으로 기재되어 있고, 실제로 사람이 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어 1층에 상가가 있고, 2층에 주거 공간이 있는 2층짜리 건물에서 2층에 실거주를 해왔다면, 이 주택이 건축물대장에 '단독주택' 또는 '주택(겸용)'으로 되어 있으면 주택으로 인정됩니다.
단, 건축물대장이 ‘상가’ 또는 ‘근린생활시설’로만 되어 있는 경우에는 전체를 비과세로 보기 어렵고, 일부 면적만 주택으로 간주되어 부분 과세가 될 수 있습니다.
주택 면적이 상가보다 넓어야 안전
상가겸용주택의 비과세 적용 여부는 주택 면적이 전체 연면적의 50%를 초과해야 한다는 요건도 충족해야 합니다. 즉, 건물 전체 중 주택 부분의 면적이 절반 이상이어야 전체를 ‘주택’으로 판단합니다.
예를 들어 연면적이 100㎡인 상가겸용주택에서 주택 부분이 60㎡, 상가 부분이 40㎡라면 비과세 판단이 유리해집니다. 반대로 상가가 더 넓다면, 해당 건물은 ‘비주택’으로 보게 되어 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
이 면적 기준은 세금 계산에서 매우 중요한 요소이기 때문에, 양도 전 반드시 건축물대장과 등기부등본을 확인해야 합니다.
실거주 여부도 중요한 판단 기준
형식상 주택 비율이 높아도 실제 거주한 사실이 없다면, 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 주택은 2년 실거주 요건이 반드시 필요하므로, 상가겸용주택의 주거 공간에 실제로 살았는지가 중요합니다.
국세청은 단순히 주민등록만으로 판단하지 않으며, 관리비 납부 내역, 통신·전기 사용 내역, 우편 수령 기록 등을 종합적으로 확인합니다. 상가만 운영하고, 주택 부분은 비워뒀거나 임대했을 경우, 비과세는 어려워질 수 있습니다.
매도 시 건물 전체가 과세될 수 있다는 점에 유의
상가겸용주택을 비과세로 처리받으려면 주택 부분만이 아니라 건물 전체가 ‘주택’으로 인정받아야 합니다. 그렇지 않으면 주택 부분만 비과세가 되고, 상가 부분은 과세 대상이 됩니다.
예를 들어 상가 1층 40㎡, 주택 2층 60㎡ 구조의 건물을 6억 원에 팔았을 경우, 주택 부분은 비과세되더라도 상가 부분에서 발생한 양도차익에 대해서는 별도 세금이 부과될 수 있습니다. 전체를 주택으로 인정받지 못할 경우 세금 계산이 복잡해지고, 절세 효과도 크게 줄어듭니다.
주택 비과세 적용 받으려면 매도 전 점검이 핵심
상가겸용주택을 비과세로 양도하고 싶다면 매도 전에 반드시 건축물대장, 등기부등본, 면적 비율, 실거주 여부 등을 확인하고, 문제가 될 만한 요소를 사전에 정리해야 합니다.
필요하다면 상가 부분의 용도변경 신청이나, 건축물대장 정정 등을 통해 세무상 ‘주택’ 비율을 높이는 것도 방법이 될 수 있습니다. 이러한 사전 준비만으로 수천만 원에서 억 단위의 세금을 줄일 수 있기 때문에 매우 중요합니다.
상가겸용주택도 기준만 맞추면 비과세가 가능합니다
겉보기엔 복잡해 보이지만, 상가겸용주택도 명확한 기준만 충족하면 일반 단독주택처럼 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 핵심은 ‘건축물대장상 주택 여부’, ‘주택 면적 비율’, ‘실제 거주 여부’입니다.
해당 조건을 잘 따져보고, 필요 시 전문가 도움을 받아 사전에 구조나 서류를 정리한다면, 상가겸용주택을 보유하고 있어도 충분히 절세가 가능합니다. 주택을 팔기 전, 이런 기본 사항부터 점검해보시기 바랍니다.