임대주택 등록하면 세금 얼마나 줄어드나?
다주택자라면 세금 부담을 줄이기 위한 방법으로 ‘임대주택 등록’을 한 번쯤 고려해보셨을 겁니다. 한때는 다주택자 세금 절세의 대표적인 수단으로 꼽혔지만, 제도가 개편되면서 실익이 줄어든 것 아니냐는 이야기도 많습니다. 그럼에도 불구하고 여전히 조건을 잘 맞추면 양도세와 재산세 등 다양한 세금에서 유리함을 가져갈 수 있는 제도임은 분명합니다.
임대사업자 등록이 어떤 세금 혜택을 주는지, 그리고 현재 시점에서 등록할 만한 가치가 있는지 구체적으로 짚어보겠습니다.
임대주택 등록하면 세금 얼마나 줄어드나?
등록 시 가장 큰 혜택은 양도소득세 중과 배제
임대주택 등록의 가장 큰 장점은 양도소득세 중과세율에서 제외될 수 있다는 점입니다. 일반적으로 2주택 이상 보유한 경우 주택을 양도하면 중과세율(기본세율 + 20~30%)이 적용됩니다. 하지만 일정 요건을 충족한 등록 임대주택은 중과 대상에서 제외되며, 일반세율로 과세받을 수 있습니다.
예를 들어, 서울에 있는 3억원의 양도차익이 발생한 주택을 매도할 경우 중과세율이 적용되면 세금이 1억 원을 넘을 수 있지만, 일반세율로 과세받으면 6천만 원 수준으로 절반 가까이 줄어들 수 있습니다. 이처럼 양도세 중과 제외 하나만으로도 수천만 원 차이를 만들 수 있습니다.
단, 이 혜택을 받기 위해선 등록 당시 기준에 부합하는 소형주택(전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하 등)을 8년 이상 임대해야 하고, 매각 시점까지 등록이 유지되어야 합니다.
재산세 감면 혜택도 일정 조건에서 가능
임대주택으로 등록하면 보유세 중 하나인 재산세에서도 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 등록 후 8년 이상 임대를 유지한 경우, 재산세는 최대 50%까지 감면받을 수 있습니다. 특히 동일한 자치단체 내에 3채 이상의 임대주택을 보유한 경우에는 취득세나 종합부동산세의 일부도 감면될 수 있습니다.
예를 들어 서울 강서구에 등록한 다가구 주택을 임대하면서 등록 요건을 충족하면, 매년 수백만 원의 재산세를 절감할 수 있습니다. 다만 이 역시 임대 기간을 채우지 못하면 기존에 감면받은 세금이 추징될 수 있어 계약 유지와 관리가 중요합니다.
거주요건 없이 장기보유특별공제 적용 가능
2023년 이후 장기보유특별공제는 '보유 + 거주' 조건을 모두 충족해야 최대 공제율을 받을 수 있도록 바뀌었지만, 등록 임대주택은 예외입니다. 등록만 잘 유지되면 거주하지 않아도 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어, 실거주 요건을 맞추기 어려운 경우라면 임대주택 등록을 통해 공제를 받는 방식이 훨씬 유리할 수 있습니다. 특히 직장이 지방이거나, 타지역 거주로 인해 실거주가 힘든 투자자들에게는 이 조건이 큰 장점이 됩니다.
단점도 명확히 알고 접근해야
하지만 임대사업자 등록이 무조건 유리한 것은 아닙니다. 2020년 이후로는 신규 등록자에 대한 세제 혜택이 축소되었고, 주택을 팔 때 자율적으로 매각하지 못하는 등 여러 제약이 있습니다. 특히 등록 기간을 채우지 못하면 기존에 받았던 혜택을 다시 토해내야 하는 ‘추징 리스크’가 존재합니다.
예컨대 8년 등록을 조건으로 세금 감면을 받은 뒤 5년에 임의로 매도하면, 감면받았던 양도세나 재산세 전액이 추징될 수 있습니다. 이런 점에서 중장기적으로 주택을 보유할 수 있는 여유가 있는 경우에만 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.
신중하게 계산하고, 꼭 사전 시뮬레이션 해보세요
임대주택 등록은 여전히 유효한 절세 수단이지만, 무작정 등록하기보다는 사전에 정확한 시뮬레이션이 필요합니다. 보유 주택의 공시가격, 면적, 임대 가능성, 보유 기간 등을 종합적으로 따져보고 세무 전문가와 상담을 통해 자신에게 맞는 절세 방법인지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 등록 임대주택에 대한 세제 개편이 계속 논의되고 있기 때문에, 정책 변화를 꾸준히 모니터링하는 것도 중요합니다. 등록을 통해 장기적 절세 효과를 누리려면 현재의 제도를 정확히 이해하고 장기보유 계획과 연계한 전략이 필요합니다.
장기 보유할 계획이라면 지금도 고려해볼 만합니다
단기 차익보다는 장기 투자 계획을 갖고 있는 다주택자라면, 여전히 임대주택 등록은 세금 부담을 줄일 수 있는 실질적 수단입니다. 특히 중과세율 회피, 장기보유특별공제 혜택, 재산세 감면 등은 투자 수익률에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
복잡한 조건만 피하고, 제도를 정확히 이해해 활용한다면, 다주택자에게 부담으로 다가오는 세금 문제도 어느 정도 해결의 실마리를 찾을 수 있습니다.