다주택자 세금 줄이는 법, 진짜 효과 있는 방법은?

주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자라면 가장 먼저 떠오르는 고민은 단연 세금 문제입니다. 특히 최근 몇 년 사이 부동산 관련 세제는 강화되는 추세여서, 보유세와 양도소득세 부담이 크다는 목소리가 많습니다. 단순히 보유하고만 있어도 세금이 쌓이고, 팔 때는 양도차익에 따른 세금이 더해져 수천만 원에서 수억 원까지 부담이 커질 수 있습니다. 이런 상황에서 '정말 효과 있는 절세 방법'을 아는 것이 매우 중요합니다.

절세 전략은 많지만, 실제로 도움이 되는 방법은 생각보다 복잡하지 않습니다. 핵심은 본인의 상황에 맞는 제도를 제대로 활용하는 데 있습니다. 아래에서 다주택자가 세금을 줄일 수 있는 실제적인 방법들을 소개해드립니다.

다주택자 세금 줄이는 법, 진짜 효과 있는 방법은?

임대사업자 등록으로 세금 감면

임대주택 등록은 다주택자에게 여전히 실익이 있는 전략 중 하나입니다. 특히 등록 임대주택은 양도세 중과 대상에서 제외되는 경우가 있고, 일정 요건을 갖추면 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.

예를 들어, 수도권 공시가격 6억 원 이하의 주택을 10년 이상 임대하면서 등록을 했다면, 양도세 감면과 재산세 인하 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 2020년 이후 제도가 많이 바뀌었기 때문에, 기존 등록자의 경우에는 제도 종료에 따른 영향도 검토해야 합니다.

부부 공동명의로 세 부담 분산

공동명의는 절세의 가장 기본적인 전략 중 하나입니다. 특히 부부 공동명의를 하면, 양도소득세를 인별로 나눠서 계산할 수 있기 때문에 고세율 구간 진입을 방지할 수 있습니다.

예를 들어 5억 원의 양도차익이 발생했을 때, 1인이 전액을 부담하면 최대 45%의 세율이 적용될 수 있지만, 50:50 공동명의일 경우 각자의 과세표준이 낮아져 전체 세 부담이 크게 줄어듭니다. 단, 실제 자금출처에 대한 소명이 가능해야 하고, 명의이전 시 증여세 이슈도 고려해야 합니다.

거주 요건 채워 1세대 1주택 비과세 받기

다주택자라도 일시적 2주택 등 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 핵심은 2년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건입니다. 특히 조정대상지역에서는 ‘거주 요건’이 강화되었기 때문에, 세금 면제를 위해 반드시 실제 거주한 기록이 중요합니다.

주민등록만 이전해 두고 실거주하지 않은 경우엔 비과세가 인정되지 않을 수 있어 주의해야 합니다. 실거주를 한 뒤 매도 시기를 조절하는 것만으로 수천만 원의 세금을 줄일 수 있습니다.

양도 시기 조절로 중과세 피하기

양도세는 ‘양도일’을 기준으로 세율이 달라지므로, 언제 파느냐에 따라 세금 차이가 큽니다. 예를 들어 2025년부터 다주택자 양도세 중과가 일부 완화될 것으로 전망된다면, 매도를 그 이후로 조정하는 것만으로도 중과세를 피할 수 있습니다.

또한 2년 이상 보유 요건을 채우기 위해 몇 달만 더 기다려도 장기보유특별공제를 받을 수 있는 경우가 많습니다. 세금 계산 시 수개월 차이로 수백만 원이 좌우될 수 있으니 사전에 양도 시기를 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

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장기보유특별공제로 양도차익 줄이기

10년 이상 보유한 주택이라면 장기보유특별공제를 통해 최대 30~80%까지 양도차익을 줄일 수 있습니다. 주택의 경우 2023년 이후 ‘거주기간’ 요건이 추가되어, 단순히 오래 보유한 것만으로는 최대 공제를 받기 어렵습니다.

예를 들어 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 최대 40%까지 공제를 받을 수 있습니다. 이는 실거래가 기준으로 수천만 원의 차이를 만들어내는 결정적인 요소입니다.

결론

다주택자에게 있어 세금은 단순한 비용이 아니라 '투자 수익률'을 결정짓는 요소입니다. 임대사업자 등록, 공동명의 활용, 비과세 요건 충족, 양도 시기 조절, 장기보유특별공제 등은 각각의 상황에 맞게 조합하면 실질적인 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

특히 보유 주택 수가 2채 이상이고, 매도나 증여를 계획하고 있다면 사전에 전략을 세우는 것이 중요합니다. 무작정 보유하거나 단순 매도하는 것보다 한발 앞서 절세 전략을 세운다면, 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.

다주택자로서 세금이 고민이라면, 지금이라도 자신의 보유 현황과 세제 적용 조건을 체크해보시기 바랍니다. 이런 분들이라면 충분히 고려해볼 가치가 있는 전략들입니다.