무허가주택 양도, 세금 폭탄 피하는 법

도심 외곽이나 오래된 지역에서는 아직도 ‘무허가주택’을 보유하고 있는 경우가 적지 않습니다. 오랜 기간 실거주했거나 상속·증여를 통해 물려받은 경우도 많죠. 그런데 이런 무허가주택을 양도할 때 가장 많이 걱정하는 것이 바로 양도소득세입니다.

“허가도 안 받은 집인데 세금이 붙는다고?”라는 반응도 있지만, 실제로는 무허가 여부와 관계없이 양도세는 부과됩니다. 게다가 사전에 준비가 안 되어 있으면 ‘주택으로도 인정받지 못한 채’ 더 많은 세금을 물게 되는 상황도 발생할 수 있습니다.

무허가주택을 양도하려는 분들이 반드시 알아야 할 핵심 절세 포인트를 정리해드립니다.

무허가주택 양도, 세금 폭탄 피하는 법

무허가라도 ‘주택’으로 인정받을 수 있다

무허가주택이라도 양도소득세에서 주택으로 인정받을 수 있습니다. 국세청은 건축법상 허가 여부보다는 ‘사람이 실제로 거주 가능한 상태인지’, ‘실제 거주했는지’를 기준으로 주택 여부를 판단합니다.

즉, 단열재가 있고 취사·세면 시설이 갖춰져 있으며, 전기·수도 등이 설치돼 실제로 사람이 살았던 흔적이 있다면, 무허가라도 주택으로 간주될 수 있습니다. 이를 입증할 수 있는 관리비, 전기요금 납부 기록, 주민등록 전입 사실 등이 있다면 비과세 또는 장기보유특별공제 적용도 가능해집니다.

공부상 ‘건물 없음’이면 양도세 불이익

문제는 건축물대장이나 등기부등본상에 ‘건물 없음’으로 되어 있을 경우입니다. 이 경우 국세청은 주택이 아닌 ‘나대지’로 간주할 수 있고, 이때는 1세대 1주택 비과세 혜택이 아예 적용되지 않습니다.

예를 들어 실제로 10년간 거주했지만, 건축물대장이 없고 등기조차 안 되어 있다면 양도세 계산 시 ‘토지 양도’로 처리되어 세율이 더 높아질 수 있습니다. 따라서 매도 전 공부 정리를 통해 최소한 주택으로 인정을 받을 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

사전 공부 정리가 세금 줄이는 열쇠

양도 전에는 반드시 지자체에서 건축물대장을 확인하고, 필요 시 ‘존치 확인서’ 또는 ‘무허가 건물 확인서’를 발급받아 제출하는 것이 좋습니다. 이 서류들은 국세청에 ‘주택으로 존재했던 사실’을 알리는 근거가 되며, 비과세나 공제 적용을 받을 수 있는 핵심 자료입니다.

또한 지방자치단체에 신고된 가설건축물 대장이나 간이시설물 등록이 있다면, 해당 자료도 세금 산정 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 무허가주택일수록 문서와 자료 확보가 절세 전략의 중심이 됩니다.

장기보유특별공제 적용도 가능

무허가주택도 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 실거주 기간이 함께 충족되면 공제율이 더 올라갑니다. 다만 이 역시 주택으로 인정될 경우에만 가능한 혜택이므로, ‘형태상 주택’임을 입증할 수 있는 자료가 반드시 필요합니다.

예를 들어 무허가 건물에서 10년 거주했고, 관리비·전기요금·통신요금 기록이 있다면 이를 근거로 최대 40%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 단순히 집이 오래됐다고 공제가 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

반응형

등기 미이행 상태라면 양도세율 주의

무허가주택은 등기가 되어 있지 않은 경우가 많아 ‘취득 시기’를 입증하기 어려운 경우도 있습니다. 양도세에서 취득 시기를 입증하지 못하면, 양도차익이 전액 과세될 수 있으며, 기본 공제나 공제율에서 불리하게 적용될 수 있습니다.

이를 피하려면 취득 당시 계약서, 세금 납부 증빙, 상속 관련 서류 등 취득 사실을 보여주는 자료를 확보해두는 것이 좋습니다. 매도 시 이 자료들이 없다면 국세청은 임의로 취득가액을 산정해 더 높은 세금을 부과할 수 있습니다.

무허가라도 전략적으로 준비하면 절세 가능합니다

무허가주택이라고 해서 양도세를 무조건 많이 내는 것은 아닙니다. 문제는 서류가 없거나, 공부상 정보가 정리되지 않았을 때 발생하는 것이죠. 양도 전에 지자체 확인, 거주 기록 확보, 취득 자료 정리 등의 과정을 통해 ‘주택으로 인정받을 준비’를 해두면 비과세나 공제 혜택을 충분히 받을 수 있습니다.

지금 보유 중인 무허가주택을 매도하려는 계획이 있다면, 그동안의 생활 기록과 공부상 상태를 정리하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아 사전 시뮬레이션을 해보는 것이 좋습니다. 무허가라는 이유만으로 세금 폭탄을 맞지 않도록 철저한 준비가 필요합니다.