음식점에서 주택으로 바꿨다면, 여전히 1주택자일까?

1주택 비과세 혜택을 기대하고 있었던 사람이 음식점을 주택으로 변경한 경우, 과연 이 건물이 '주택'으로 인정받을 수 있을까 하는 점은 매우 중요한 문제입니다. 특히 최근에는 소형 점포나 단독 상가를 주거용으로 리모델링하는 경우가 많아지면서, 이와 관련된 세금 문제에 혼란을 겪는 분들이 많습니다.

세법상 ‘주택’으로 인정받아야 비과세 혜택이나 감면이 가능하기 때문에, 단순히 용도만 바꿨다고 안심하기에는 이릅니다. 실제로는 여러 가지 조건을 충족해야만 주택으로 인정받을 수 있습니다.

음식점에서 주택으로 바꿨다면, 여전히 1주택자일까?

건축물대장과 현황 모두 중요

세법에서는 ‘주택’을 단순히 건물의 모양이나 실제 사용 여부만으로 판단하지 않습니다. 가장 우선적으로 보는 기준은 건축물대장에 '주택'으로 기재되어 있는지 여부입니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

실제로는 상가로 사용됐던 공간이라 하더라도, 현재 ‘실질적으로’ 사람이 거주하고 있고 내부 구조도 주택의 기능을 충실히 갖추고 있다면 주택으로 인정될 여지가 있습니다. 이를 ‘현황 기준’이라고 하며, 국세청은 건축물대장과 현황을 모두 종합적으로 판단합니다.

용도 변경 신고는 필수

음식점 등 상업용 건물을 주택으로 변경할 경우, 관련 기관에 ‘용도 변경’을 정식으로 신고해야 합니다. 이 절차 없이 무단으로 주거용으로만 사용하고 있다면, 나중에 세무조사에서 ‘상업용 건물’로 간주되어 양도세 비과세 혜택이 부정될 수 있습니다.

예를 들어 1주택 비과세를 받으려는 상황에서 과거 음식점이었던 건물을 주택으로 바꾸고 그대로 거주했더라도, 용도 변경 신고가 없었다면 주택으로 인정받지 못해 비과세 적용이 거절될 수 있습니다.

실제 주거 사용의 증빙도 중요

용도 변경이 완료되었더라도, 실제 거주한 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 전기, 수도, 가스 사용량, 전입신고, 우편물 수령 내역 등 실거주를 증명할 수 있는 자료를 모아두는 것이 좋습니다. 특히 국세청은 최근 ‘형식적인 주소 이전’이 아닌 실제 거주 여부에 더욱 집중하고 있습니다.

따라서 실제로 사람이 거주했고, 일반적인 주거 생활이 가능했음을 입증할 수 있는 증빙 자료를 확보하는 것이 매우 중요합니다.

사례를 통해 본 주택 인정 여부

예컨대 한 사례에서는 10년 이상 음식점으로 운영되던 건물을 주인이 직접 거주하며 내부 구조를 모두 주택처럼 변경하고, 용도 변경 신고까지 마친 후 양도한 경우, 주택으로 인정받아 1세대 1주택 비과세를 적용받았습니다.

반면, 또 다른 사례에서는 건물 구조는 그대로 둔 채 음식점 간판만 떼고 거주만 하던 경우, 건축물대장에는 여전히 상업용으로 남아 있었고, 결국 양도세 비과세가 거절된 바 있습니다.

반응형

놓치기 쉬운 주의사항

‘겉모습’만으로 판단해서는 안 됩니다. 세금은 철저히 문서 중심으로 판단되기 때문에 건축물대장, 등기부등본, 용도변경 신고서 등 모든 서류가 일치하고 있어야 합니다. 또한 지방자치단체에서 용도 변경을 거절할 수 있으므로 사전에 관할 건축과와 상담해 진행하는 것이 좋습니다.

주거 전환 시 세무 전문가와 상담하면 각종 사례를 바탕으로 리스크를 줄이고 적절한 절세 전략까지 세울 수 있습니다.

실거주 요건 갖추고, 서류 준비까지 꼼꼼히

음식점 등 비주택 건물을 주택으로 변경한 후 1주택자로 비과세 혜택을 받으려면, 단순히 거주만으로는 부족합니다. 용도 변경 신고를 통해 건축물대장 정리를 마치고, 실제 거주했다는 증빙까지 준비해야 세무당국에서 주택으로 인정받을 수 있습니다.

최근 1주택자 양도세 비과세 요건이 까다로워지고 있는 만큼, 특히 이런 변칙적인 상황에서는 더욱 철저한 준비가 필요합니다. 음식점 등 상업용 건물을 주거용으로 바꿔 거주하고 계신 분이라면, 지금이라도 관련 서류를 점검하고, 전문가의 도움을 받아보는 것이 현명한 선택입니다.