기준시가 고시일 전에 팔아야 하는 이유

부동산을 매도할 계획이 있다면 '언제 파느냐'는 세금 측면에서 매우 중요합니다. 특히 양도소득세를 줄이고 싶다면 기준시가 고시일 전에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다. 기준시가가 오르면 양도차익도 커지기 때문에, 세금이 늘어날 가능성이 높기 때문입니다.

많은 분들이 실거래가로 세금을 계산하는 것으로 알고 있지만, 실제로는 기준시가가 중요한 역할을 하는 경우가 많습니다. 특히 분양권, 상가, 다가구주택, 증여재산 등은 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 과세되기 때문에, 이 기준이 바뀌는 시점에 따라 납부 세액이 크게 달라질 수 있습니다.

기준시가 고시일 전에 팔아야 하는 이유

기준시가란 무엇인가?

기준시가는 국세청이 매년 1월 1일, 7월 1일을 기준으로 공시하는 가격으로, 정부가 세금 부과의 기준으로 삼는 '공식적인 가격'입니다. 실거래가와는 다르게 시장의 흐름보다는 행정적인 평가를 따르기 때문에, 일부 지역은 실제 가격보다 낮거나 높은 경우도 있습니다.

양도세 계산 시 실거래가가 아니라 기준시가를 적용하는 대표적인 경우는 일반분양권, 비상장 주식이 포함된 자산, 기타 부동산(예: 상가, 오피스텔 등)입니다. 이 기준시가가 인상되면 자연스럽게 과세표준이 올라가고, 결과적으로 양도세가 높아지게 됩니다.

고시일 전에 매도하면 이전 시가 기준 적용

세법상 양도세는 ‘양도일 기준’으로 적용됩니다. 따라서 기준시가가 인상되기 전에 부동산을 매도하면, 인상 전 낮은 기준시가가 적용되어 양도차익이 적게 잡히고, 그만큼 세금 부담도 줄어듭니다.

예를 들어 7월 1일부터 기준시가가 1억 원에서 1억 2천만 원으로 오를 예정인 상가를 6월 30일에 양도했다면, 이전 가격인 1억 원 기준으로 양도세가 계산됩니다. 반대로 7월 1일 이후에 팔게 되면 2천만 원의 추가 차익이 발생한 것으로 간주되어 더 많은 세금을 내게 됩니다.

고시 시점 예측은 가능할까?

국세청은 보통 기준시가 조정이 있는 경우 해당 고시 내용을 약 2주 전부터 예고하거나 공시합니다. 국토교통부나 각 지자체 홈페이지, 국세청 홈페이지에서 미리 확인할 수 있기 때문에, 거래를 앞두고 있다면 꼭 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

특히 고가 분양권이나 상가 등은 기준시가 인상폭이 클 수 있으므로, 예정된 고시일 전에 거래를 마무리 짓는 것이 수백만 원의 세금 차이를 만들 수 있습니다.

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주택도 기준시가 영향을 받을 수 있다

일반 주택의 경우 실거래가 기준으로 양도세를 계산하는 것이 원칙이지만, 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세 여부 판단, 기타 세금 감면 요건 적용 시에도 기준시가가 참고되기 때문에 간접적인 영향은 분명히 존재합니다.

예를 들어, 고가주택(실거래가 12억 원 초과)의 경우, 공시가격(기준시가 포함)이 바뀌면 비과세 한도 계산에도 영향을 미치게 됩니다.

계획적인 매도가 절세로 이어집니다

기준시가 고시일은 단순한 행정절차가 아닙니다. 해당 시기를 중심으로 몇 주 차이로 양도세 수백만 원의 차이가 날 수 있으므로, 거래 시점을 전략적으로 조절하는 것이 절세의 기본입니다.

특히 상가, 분양권, 기타 비주거용 부동산을 보유 중인 분이라면, 고시일 전에 매도 타이밍을 조율하는 것만으로도 충분한 세금 절감 효과를 볼 수 있습니다. 거래 전 기준시가 변경 여부를 확인하고, 필요시 전문가와 상담해 최적의 매도 시점을 결정하시길 권장드립니다.