부동산 증여 전략, 임대수익형은 괜찮을까?

임대수익형 부동산, 증여 전략으로 괜찮을까? 자녀에게 부동산을 증여할 때, 단순한 주거용 아파트보다 임대수익이 발생하는 부동산을 넘기는 것이 더 나은 선택일 수 있다는 조언을 들어본 적 있을 겁니다. 하지만 임대수익형 부동산을 증여하는 것이 정말 절세에 유리한 전략인지, 증여세 외에도 어떤 세금이 붙는지 제대로 따져봐야 합니다.

자산 이전과 함께 소득까지 물려주는 임대형 부동산 증여는 잘 활용하면 장기적인 현금흐름까지 고려한 유리한 자산 전략이 될 수 있습니다. 다만 조건과 유의사항도 분명히 존재하므로 꼼꼼한 계획이 필요합니다.

부동산 증여 전략, 임대수익형은 괜찮을까?

임대수익도 자녀가 함께 물려받습니다

임대수익형 부동산을 증여하면, 단순히 자산의 가치만 이전되는 것이 아니라 그 자산에서 발생하는 임대소득도 수증자에게 귀속됩니다. 예를 들어 월세 200만 원짜리 상가를 자녀에게 증여했다면, 자녀는 그 즉시 매월 200만 원의 임대소득을 얻습니다.

이 구조는 자녀에게 꾸준한 소득 기반을 만들어주기 때문에, 장기적인 자산 이전 전략으로는 매우 유리합니다. 특히 자녀가 아직 소득이 많지 않다면, 임대소득에 대한 종합소득세 부담도 낮게 유지할 수 있습니다.

임대부동산 증여 시 기준시가 활용으로 절세 가능

부동산 증여 시 증여세는 일반적으로 기준시가(공시가격)를 기준으로 계산됩니다. 상가, 오피스텔 등은 실거래가보다 기준시가가 낮은 경우가 많아, 시가 대비 낮은 세금으로 자산을 이전할 수 있는 구조가 형성됩니다.

예를 들어 시세 10억 원의 상가가 기준시가 7억 원이라면, 증여세는 7억 원을 기준으로 계산되기 때문에 약 3억 원의 절세 효과가 생길 수 있습니다. 단, 국세청이 시세와 기준시가 간 차이가 과도하다고 판단하면 감정평가를 요구할 수 있으므로, 기준시가 70~80% 수준에서 감안해 전략을 짜야 합니다.

증여 후 임대소득 신고는 필수입니다

자녀가 증여받은 임대형 부동산에서 발생하는 수익은, 증여 직후부터 자녀의 소득으로 간주되므로 정기적인 종합소득세 신고가 필요합니다. 이를 누락하면 소득세 가산세가 부과될 수 있고, 세무조사 위험도 높아집니다.

특히 상가나 오피스텔의 경우 부가가치세 신고 대상일 수 있으므로, 증여 이후에는 세무기장을 맡기거나 홈택스를 통해 정확한 신고를 해두는 것이 좋습니다.

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실무 팁: 자녀가 미성년자라면 전략을 다시 생각해야

미성년 자녀에게 임대수익형 부동산을 증여하면, 법적으로는 가능하지만 세무당국은 이를 명의신탁 또는 편법 증여로 의심할 수 있습니다. 예를 들어, 자녀가 자산을 관리하거나 소득을 운용할 능력이 없다고 판단되면, 부모가 실소유자로 간주되어 과세가 재조정될 수 있습니다.

따라서 성년 자녀에게 증여하는 것이 훨씬 안정적이며, 자녀가 별도의 세대분리가 되어 있고 소득세 신고도 독립적으로 가능한 상태여야 세무상 논란을 피할 수 있습니다.

결론: 임대형 부동산 증여, 잘만 하면 자산과 소득을 함께 이전하는 효과

임대수익형 부동산은 단순한 자산 이전이 아니라, 수익 구조까지 함께 넘기는 전략적 증여 수단이 될 수 있습니다. 특히 시세보다 기준시가가 낮은 자산이라면 증여세 측면에서도 유리하고, 자녀의 소득 기반 마련에도 효과적입니다.

단, 자녀의 소득세 부담, 연령, 세대 분리 여부 등을 종합적으로 고려해야 하며, 증여 후에도 반드시 소득신고를 철저히 해야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 수익형 자산 증여를 고려 중이라면, 세무 전문가와 함께 장단기 시뮬레이션을 해보는 것이 유리한 출발이 될 수 있습니다.